Oleh Elizabeth Renter | Dompet Nerd
Harga rumah mungkin telah turun dari titik tertingginya di tahun 2022, tetapi harga tersebut masih di luar jangkauan calon pembeli rumah pertama kali pada kuartal kedua, terutama di wilayah terpadat di negara ini.
Membeli rumah di pasar ini bisa jadi sangat sulit bagi orang-orang yang belum pernah melakukannya sebelumnya. Pembeli rumah pertama biasanya memiliki pendapatan yang lebih rendah dan kredit yang kurang mapan dibandingkan pembeli rumah yang sudah pernah membeli sebelumnya. Lebih jauh, mereka biasanya membayar uang muka yang lebih kecil — rata-rata 8%, menurut Profil Pembeli & Penjual terbaru dari Nationwide Affiliation of Realtors, dibandingkan dengan 19% untuk pembeli yang sudah pernah membeli sebelumnya. Membeli rumah pertama secara kontroversial tidak pernah mudah, tetapi menjadi sangat sulit dalam kondisi saat ini.
Dengan uang muka sebesar 8%, pembayaran perumahan pada rumah dengan harga tipikal pada kuartal kedua tahun 2024 akan setara dengan hampir setengah dari pendapatan bulanan kotor rata-rata untuk orang Amerika pada usia pembeli pertama.
Melakukan pembayaran awal yang lebih besar atau memilih rumah yang kurang diminati dapat membuat pembelian awal ini lebih mudah, tetapi tidak semua calon pembeli rumah akan mendapati pilihan tersebut memungkinkan.
Pembayaran perumahan untuk pembeli pertama kali: 49% dari pendapatan
Harga rata-rata untuk sebuah rumah pada kuartal kedua tahun ini adalah $439.000, menurut analisis NerdWallet terhadap knowledge Realtor.com. Namun, harga rumah yang diiklankan bukanlah satu-satunya pertimbangan keterjangkauan.
Oleh karena itu, kami memeriksa potensi pembayaran perumahan bagi pembeli rumah pertama kali pada kuartal kedua. Pembayaran ini tidak hanya memperhitungkan harga rumah, tetapi juga uang muka pembeli rumah pertama kali, suku bunga hipotek, pajak actual estat, asuransi pemilik rumah dan PMI, atau asuransi hipotek swasta — persyaratan pada hipotek konvensional yang dibiayai dengan uang muka kurang dari 20%.
Estimasi pembayaran perumahan bulanan tersebut menggunakan harga rumah rata-rata nasional mendekati $3.500 pada kuartal kedua tahun ini. Itu adalah 49% dari pendapatan rata-rata warga Amerika dalam kelompok usia pembeli rumah pertama kali. Dan estimasi pembayaran di beberapa wilayah metropolitan terbesar di negara itu jauh lebih tinggi.
Ideas untuk pembeli rumah pertama kali: Di pasar dengan harga tertinggi seperti Los Angeles, New York, dan San Diego, membayar uang muka 8% untuk rumah mungkin tidak memungkinkan. Itu karena harga rumah pada umumnya di space ini jauh lebih dari satu juta dolar, dan akan membutuhkan apa yang dikenal sebagai hipotek jumbo. Saat ini, pinjaman di atas $766.550 melebihi batas pinjaman yang sesuai, menurut Badan Keuangan Perumahan Federal, dan pinjaman jumbo umumnya memiliki standar yang lebih ketat, termasuk persyaratan uang muka yang lebih besar. Pembeli di pasar ini akan membutuhkan pendapatan yang lebih tinggi dari rata-rata, uang muka yang lebih besar, dan fleksibilitas di pihak mereka untuk menjadi pemilik rumah.
Di daerah lain, pembeli yang berharap membayar uang muka kurang dari 20% dari harga jual memiliki lebih banyak pilihan. Banyak pemberi pinjaman menawarkan pinjaman dengan uang muka yang lebih rendah — serendah 3% — dan sebagian besar negara bagian memiliki program pembeli rumah pertama kali dengan manfaat seperti bantuan uang muka.
Pembeli (dan peminjam) memiliki beberapa pilihan
Satu pelajaran yang menjadi jelas bagi pembeli rumah selama beberapa tahun terakhir: Anda tidak bisa menganggap remeh suku bunga hipotek yang rendah. Setelah beberapa tahun suku bunga di bawah 5% (bahkan ada periode di bawah 3%), suku bunga saat ini menjadi pengingat bahwa bukan hanya harga rumah yang penting dalam perhitungan keterjangkauan rumah. Peminjam dapat mengambil beberapa langkah untuk memastikan mereka memenuhi syarat untuk suku bunga terendah yang tersedia, tetapi pemberi pinjaman hanya akan memberikan suku bunga yang rendah. Uang muka rumah merupakan masukan lain yang dapat berdampak besar pada berapa banyak pembeli menghabiskan uang setiap bulan.
Misalnya, dengan menaikkan uang muka dari 8% menjadi 12%, Anda dapat memangkas biaya perumahan bulanan hingga ratusan dolar. Namun, jika memungkinkan, menaikkan uang muka hingga 20% dapat menghilangkan persyaratan PMI pada pinjaman konvensional.
Ideas untuk pembeli rumah pertama kali: Yang pasti, membayar uang muka 20% untuk rumah dengan harga tinggi tidak akan mungkin dilakukan oleh semua pembeli pertama kali. Ini adalah tugas yang sangat berat ketika harga rumah sudah setinggi sekarang. Namun, semakin besar uang muka Anda, semakin sedikit yang harus Anda biayai, dan setiap hal membantu. Jadi, misalnya, jika Anda menunggu suku bunga hipotek turun sedikit, menggunakan waktu itu untuk secara sengaja menyimpan lebih banyak dalam tabungan berarti Anda juga dapat mengambil pinjaman yang lebih kecil saat Anda siap untuk mulai berbelanja. Jika Anda berharap untuk membeli dalam beberapa bulan mendatang, menyimpan dana uang muka Anda di rekening tabungan dengan hasil tinggi memastikannya tersedia dengan mudah. Namun, jika Anda berencana untuk menunggu satu atau dua tahun dan dapat menahan uang di luar jangkauan, sertifikat deposito mungkin menawarkan suku bunga yang lebih tinggi.
Defisit persediaan tetap menjadi pendorong tingginya harga
Harga rumah yang tinggi saat ini merupakan akibat langsung dari terlalu sedikitnya rumah. Pasokan yang rendah ini di tengah tingginya permintaan membuat harga naik. Dan saat ini, pasokan sangat rendah sehingga bahkan kenaikan persediaan kuartalan musiman tidak cukup untuk memberikan kelegaan.
Kuartal kedua tahun ini umumnya menghadirkan lebih banyak itemizing di pasar, dan Q2 tahun 2024 tidak berbeda. Di seluruh negeri, jumlah rumah di pasar naik sebesar 17% dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, dan 34% lebih tinggi dibandingkan dengan kuartal kedua tahun lalu. Meskipun ada kenaikan ini, harga jual naik 4% pada kuartal kedua.
Meskipun inventaris terus meningkat, jumlah rumah saat ini di pasaran pada waktu tertentu masih mengalami defisit signifikan dibandingkan sebelum pandemi.
Ideas untuk pembeli rumah pertama kali: Di masa lalu, pembeli rumah pertama kali memulai perjalanan kepemilikan rumah mereka dengan rumah “pertama” — sesuatu yang lebih kecil atau rumah yang perlu sedikit perbaikan — untuk membantu menjaga harga tetap wajar. Namun di pasar ini, di mana rumah-rumah jarang ditemukan, rumah pertama sulit ditemukan. Salah satu cara untuk menambah jumlah rumah yang tersedia bagi Anda adalah dengan memperluas pencarian Anda. Baik secara geografis — mencari rumah di lingkungan atau bahkan kota yang berbeda — atau dengan mempertimbangkan jenis atau fitur rumah yang tidak ada dalam daftar keinginan jangka panjang Anda, semakin fleksibel Anda dalam perjalanan pembelian rumah, semakin besar kemungkinan Anda menemukan sesuatu yang sesuai dengan kebutuhan.
Metodologi analisis tersedia dalam artikel asli yang diterbitkan di NerdWallet.
Elizabeth Renter menulis untuk NerdWallet. Surel: elizabeth@nerdwallet.com. Twitter: @elizabethrenter.
Artikel Kendala Keterjangkauan Q2 Menghambat Calon Pembeli Rumah Pertama Kali awalnya muncul di NerdWallet.
Awalnya Diterbitkan: